Peinture d’un appartement en location : locataire ou propriétaire ?
Mis à jour le 12 octobre 2026
En bref
Pendant le bail, le locataire maintient murs et plafonds propres, fait les menus raccords de peinture et rebouche les trous de fixation. L’usure normale due au temps, la vétusté, reste à la charge du propriétaire : le locataire n’a pas à rendre un logement repeint à neuf. À la sortie, la comparaison des états des lieux, éventuellement avec une grille de vétusté, détermine ce qui peut lui être demandé.
Que dit la loi sur la peinture en location ?
La loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Le décret du 26 août 1987 précise ce que cela veut dire pour les plafonds, murs intérieurs et cloisons : maintien en état de propreté, menus raccords de peintures et tapisseries, remplacement de quelques éléments de revêtement comme la faïence, et rebouchage des trous lorsque leur nombre, leur taille et leur emplacement en font une réparation.
Qu’est-ce que la vétusté ?
La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement du logement. Une peinture qui a jauni, terni ou s’est patinée au fil des années relève de la vétusté, et sa réfection incombe au propriétaire.
Le bail peut prévoir une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d’accords collectifs. Elle fixe pour les principaux matériaux une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels : plus la peinture est ancienne, plus la part éventuellement mise à la charge du locataire diminue.
Le locataire doit-il repeindre avant de partir ?
Non, pas par principe. Le locataire doit rendre le logement dans l’état décrit à l’état des lieux d’entrée, compte tenu de l’usure normale. Il répond en revanche des dégradations survenues pendant le bail, sauf s’il prouve qu’elles sont dues à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou au fait d’un tiers qu’il n’a pas fait entrer.
Des murs couverts de taches, de dessins d’enfants, de trous nombreux ou de traces de fumée importantes peuvent donc justifier une retenue, après application de la vétusté. Une peinture simplement défraîchie après plusieurs années d’occupation normale, non. L’état des lieux de sortie est établi contradictoirement par les deux parties, ou par un tiers qu’elles mandatent ; si l’une refuse, l’autre peut faire appel à un commissaire de justice.
Le locataire peut-il repeindre dans une autre couleur ?
La loi interdit au locataire de transformer les locaux sans l’accord écrit du propriétaire. À défaut d’accord, le propriétaire peut exiger la remise en l’état au départ, ou conserver les transformations sans indemniser le locataire. La loi ne dit pas expressément si un changement de couleur est une transformation.
Le plus sûr est donc de demander l’accord écrit du propriétaire avant de repeindre dans une teinte différente, surtout si elle est foncée ou inhabituelle. Cet accord, joint au dossier du bail, évite une discussion à l’état des lieux de sortie. Il peut aussi préciser qui fournit la peinture et si le locataire devra revenir à la teinte d’origine en partant.
Papier peint : qui doit le changer ?
La même logique s’applique. Les menus raccords de tapisserie font partie des réparations locatives ; un papier peint arraché ou taché par le locataire peut lui être imputé, après prise en compte de la vétusté.
Un papier peint décollé par l’humidité due à un défaut du logement, comme une infiltration, ou simplement usé par les années, relève du propriétaire. Signalez par écrit tout problème d’humidité dès son apparition : c’est aussi ce qui protège le locataire à la sortie.
Logement d’avant 1949 : quelles obligations pour le propriétaire ?
Dans un logement construit avant 1949, le propriétaire bailleur doit fournir un constat de risque d’exposition au plomb. S’il révèle des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà du seuil de 1 mg/cm², des travaux doivent être réalisés en cas de location, et le propriétaire doit garantir la sécurité des occupants.
Le propriétaire doit aussi remettre une copie du constat aux occupants et aux personnes qui font des travaux. Un locataire qui veut repeindre un logement ancien a donc intérêt à consulter ce document avant de poncer ou de gratter ses murs.
Sources
- Service-public.gouv.fr — Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire
- Légifrance — Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, annexe
- Légifrance — Loi du 6 juillet 1989, article 7
- ANIL — Modalités d’établissement de l’état des lieux et prise en compte de la vétusté
- Service-public.gouv.fr — Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)